El desahucio es, con diferencia, uno de los procedimientos que más ansiedad genera tanto en inquilinos como en propietarios. Conocer de antemano cómo funciona el proceso, qué plazos maneja y qué opciones existen en cada fase ayuda a afrontarlo con muchas menos sorpresas.
Causas más habituales
La más frecuente, con diferencia, es el impago de la renta (desahucio por falta de pago). También puede solicitarse por finalización del contrato sin que el inquilino desaloje la vivienda (expiración del plazo), por necesidad del propietario de recuperar la vivienda para uso propio o de un familiar (si así se pactó en el contrato), o por actividades molestas o insalubres del inquilino. Si tu situación parte de un contrato de alquiler, puede interesarte también nuestro artículo sobre el mercado del alquiler en España en 2025.
Paso previo obligatorio: intentar un MASC
Desde el 3 de abril de 2025, con la entrada en vigor de la Ley Orgánica 1/2025, antes de poder presentar la demanda de desahucio es obligatorio acreditar que se ha intentado un Medio Adecuado de Solución de Controversias (MASC): mediación, conciliación notarial o registral, negociación asistida por abogado, o una Oferta Vinculante Confidencial (la vía más habitual en la práctica). Este requisito aplica a todos los desahucios —por falta de pago, por expiración del plazo o por precario— sin ninguna excepción. Si no se justifica el intento, el juzgado puede inadmitir la demanda directamente, lo que retrasa meses el proceso. El burofax de requerimiento de pago que muchos propietarios ya enviaban para evitar la enervación no siempre basta por sí solo para cumplir este requisito: para que cuente como MASC, debe reflejar de forma clara una voluntad real de negociar, no solo una reclamación de deuda.
El procedimiento paso a paso
El desahucio se tramita como juicio verbal (arts. 249 y 440 y siguientes de la LEC). El propietario presenta la demanda ante el Juzgado de Primera Instancia (o Juzgado de Instancia) del lugar donde está la vivienda, acreditando el intento previo de MASC. El juzgado admite la demanda y requiere al inquilino para que, en un plazo de 10 días hábiles, desaloje, pague la deuda, o se oponga alegando lo que estime oportuno. Si no hace nada de esto, se dicta decreto y se fija directamente la fecha de lanzamiento (el desalojo físico).
La enervación de la acción: la última oportunidad del inquilino
Si la causa es el impago, el inquilino tiene una herramienta importante: la enervación. Consiste en pagar toda la deuda (incluidas costas) antes de la fecha señalada para la vista, lo que paraliza el desahucio. Ojo: solo puede utilizarse una vez; si el inquilino ya enervó un desahucio anterior con ese mismo propietario, no podrá volver a hacerlo.
Si el inquilino se opone
Cuando el inquilino decide oponerse (por ejemplo, alegando que ya pagó, que hay defectos en la vivienda, o cualquier otra causa), se celebra una vista y es el juez quien resuelve mediante sentencia. Es aquí donde una buena defensa legal puede marcar la diferencia, especialmente si existen circunstancias de vulnerabilidad que permitan solicitar una suspensión del lanzamiento a los servicios sociales.
Qué puede hacer el propietario para agilizar el proceso
La rapidez del desahucio depende en gran medida de que la demanda esté bien planteada desde el principio: acreditar correctamente la deuda, el contrato y los requerimientos previos de pago evita dilaciones y oposiciones con recorrido. Muchos propietarios pierden meses por errores de forma que se podrían haber evitado con asesoramiento desde el primer impago.
Conclusión
Tanto si eres propietario y quieres recuperar tu vivienda cuanto antes, como si eres inquilino y necesitas ganar tiempo o defenderte correctamente, el desahucio es un procedimiento donde los plazos son cortos y los errores se pagan caros. Actuar pronto y con asesoramiento adecuado es la clave en ambos lados.
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